Užívání cizích nemovitých věcí při podnikání

Nezřídka je podnikatelem používána nemovitá věc jiného vlastníka, a to na základě nájemní, podnájemní nebo pachtovní smlouvy. V případě bezúplatného přenechání nemovité věci k užívání pak podle smlouvy o výpůjčce či výprose. Méně často se lze setkat s právem užívání nemovitosti pro podnikání dle oprávnění ze služebnosti a dle smlouvy o tiché společnosti. Pojďme se na jednotlivé druhy smluv při užívání cizích nemovitostí v podnikání podívat blíže.

Nájem, podnájem a pacht

Rozdíl mezi nájmem a pachtem spočívá v tom, že v případě nájmu má nájemce právo nemovitost pouze užívat, zatímco v případě pachtu, má pachtýř právo nejen věc užívat, ale i požívat. Požíváním se rozumí braní užitků z dané věci, tedy čerpání a spotřebování výnosů z obhospodařování.  Zatímco u nájmu je úplatou pro pronajímatele pouze nájemné, v případě pachtu může být úplatou i kombinace pachtovného a části výnosu z propachtované věci.  Úplata je hrazena nájemcem, pachtýřem ve sjednaných zpravidla měsíčních intervalech, u přenechání orné půdy a luk do pachtu pro zemědělské účely je pachtovné hrazeno ročně pozadu s ohledem na hospodářský rok, který končí k 30. září daného roku.

K oprávnění pronajmout či propachtovat nemovitou věc není třeba žádného povolení, neboť dle živnostenského zákona se nájem nemovité věci nepovažuje za živnost. Pronajmout lze i nemovitou věc, která teprve v budoucnu vznikne např. je nyní ve výstavbě. Pronajat za účelem podnikání může být i byt, pokud to povaha podnikatelské činnosti nevylučuje a pokud taková činnost nezpůsobí zvýšené zatížení či jiná bezpečností rizika.

Pokud technické zhodnocení nemovité věci provede nájemce svým nákladem, může dle zákona o daních z příjmů provádět odpisování, pokud o tyto výdaje není zvýšena vstupní cena nemovité věci u odpisovatele.

Pro případ, že nájemce získal souhlas od pronajímatele se zřízením užívacího práva k nemovité věci ve prospěch třetí osoby, jedná se o podnájem. Osud podnájemní smlouvy je vždy vázán ke smlouvě nájemní a pokud se nájemce dohodne na ukončení nájmu s pronajímatelem nebo nájemce obdrží výpověď z nájmu, končí tímto úkonem i podnájemní vztah. Možnost uplatňovat daňové odpisy technického zhodnocení má za obdobných podmínek jako nájemce, i podnájemce.

Výpůjčka a výprosa

Výpůjčka a výprosa představují právní instituty bezplatného přenechání věci k užití jinému. Uzavřením smlouvy o výpůjčce k nemovité věci nabývá vypůjčitel právo nemovitost užívat sjednaným způsobem nebo způsobem přiměřeným povaze věci, a to po sjednanou dobu. Účetní ani daňové odpisy u vypůjčené nemovité věci není možné uplatňovat. Pokud však vypůjčitel užívání vypůjčenou nemovitost k činnosti, ze které mu plynou zdanitelné příjmy, může pro účely zjišťování základu daně z příjmů uplatnit obvyklé výdaje spojené s užíváním věci, tedy běžnou údržbu a drobné opravy.

U výprosy není sjednána doba, po kterou může výprosník věc užívat a není sjednán ani účel, ke kterému se má věc užívat. Bezúplatné užívání způsobuje vypůjčiteli nebo výprosníkovi majetkový prospěch, který je předmětem daně z příjmů, avšak za stanovených podmínek se na tento bezúplatný příjem vztahuje osvobození.

Služebnost, reálné břemeno nebo právo stavby

Užívací právo k cizí nemovitosti může být zřízeno i prostřednictvím služebnosti, reálného břemene nebo práva stavby. Služebnost zatěžuje vlastníka nemovitosti tím, že je povinen výkon služebnosti strpět nebo se něčeho zdržet oproti reálnému břemenu, které zavazují vlastníka služebné věci, aby ve prospěch jiné osoby něco aktivně konal nebo jí poskytoval nějaký užitek.

V rámci podnikatelské činnosti půjde nejčastěji o pozemkové služebnosti jako jsou služebnosti inženýrských sítí, práva chůze a jízdy apod. Služebnost zřízená k nemovité věci evidované v katastru nemovitostí se zapisuje do katastru nemovitostí a lze ji zřídit jak úplatně, tak bezúplatně. Příjem z úplatně zřízené služebnosti podléhá dani z příjmů.

Právo stavby může být zřízeno jen jako právo dočasné a to tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání.

Tichá společnost

Smlouvou o tiché společnosti se tichý společník zavazuje k vkladu, kterým se bude podílet po celou dobu trvání tiché společnosti na výsledcích podnikání podnikatele, přičemž tímto vkladem může být i nemovitost. K nemovitosti pak podnikatel nabývá užívací a požívací právo a zavazuje se platit tichému společníkovi podíl na zisku.

Pokud řešíte právní otázky v souvislosti s nemovitostmi ve Vašem podnikání, rádi Vám pomůžeme. S účetními a daňovými souvislostmi  nemovitých věcí v podnikání Vám své služby nabídneme prostřednictvím daňové kanceláře Kropáček Consulting.