Účel nájmu v nájemní smlouvě k bytu

Účelem nájemní smlouvy k bytu, jak ji obvykle známe a uzavíráme, je zajistit bytové potřeby nájemce. Jen s tímto vymezením účelu náleží nájemci ochranná práva dle občanského zákoníku, podle tzv. „zvláštních ustanovení o nájmu bytu“.

Pokud však v nájemní smlouvě k nájmu bytu dle principu smluvní volnosti nezavážeme pronajímatele k přenechání bytu nájemci za účelem zajištění jeho bytových potřeb, ochrana dle zvláštních ustanovení o nájmu bytu se na nájemce vztahovat nebude. A to i přesto, že bude užívat prostor kolaudovaný jako byt. Účel nájmu je klíčový, nikoli prostory, které jsou pronajímány. Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení totiž nemůže být nájemci na újmu.

O účelu nájmu v nájemních smlouvách a o nájmu bytu za jiným účelem, než bydlení, bude tento článek.

Bydlení v „nebytě“ a podnikání v bytě

Občanský zákoník bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou učeny a užívány k účelu bydlení. Za účelem bydlení však může být pronajat i jiný než obytný prostor, a přesto budou smluvní strany zavázány stejně, jako by si ujednaly nájem bytu v souladu se zvláštními ustanoveními o nájmu bytu. Rozhodnutí stavebního úřadu je sice důležité pro určení, zda se jedná o byt, ale jeho absence nezpůsobuje neplatnost nájemní smlouvy.

Příkladmo půjde o situaci, kdy je nebytový prostor zařízen k bydlení a pronajat nájemci za účelem zajištění jeho bytových potřeb. Pokud nájemní smlouva stanoví jako účel nájmu uspokojování bytových potřeb nájemce v prostoru stavebně určeného jako nebytový prostor (prostor sloužící podnikání), bude se smlouva řídit zvláštními ustanovení o nájmu bytu.

Je nutné zde upozornit, že ačkoli občanský zákoník s takovou situací počítá (a nájemci nemůže být tento způsob na újmu), pronajímateli postih hrozí. Je totiž přestupkem dle stavebního zákona, pokud pronajímatel umožní nájemci užívání nemovitosti v rozporu s účelem vymezeným v kolaudačním rozhodnutí či souhlasu.

Nájemce je chráněn dle zvláštních ustanovení o nájmu bytu i v případě, pokud bude v bytě pronajatém za účelem bydlení pracovat nebo podnikat. Podnikáním v bytě totiž nájemce nájemní smlouvu neporušuje, pokud výkon práce či podnikání nepůsobí zvýšené zatížení pro byt či obyvatele domu.

Krátkodobý nájem bytu

Jinak tomu je v případě krátkodobého nájmu bytu. Přestože rozlišení nájmu na krátkodobý a dlouhodobý v zákoně nenalezneme, odlišením není jen časový rozsah, ale i způsob užívání. Za krátkodobý nájem se považuje nájem bytu za účelem rekreace nebo jiného zjevně krátkodobého účelu např. studijní, pracovní stáže nebo využívání bytu jako letní.

Krátkodobé bydlení je vyloučeno z okruhu nájemních vztahů. Proto krátkodobě může být byt „pronajímán“ dle smlouvy o ubytování. Lhostejno zda občasně či s trvalými záměry přes známou platformu poskytující krátkodobé ubytování.

Nájem bytu za jiným účelem než bydlení

Pokud pronajmeme byt k jinému účelu než bydlení, právní úprava k nájmu bytu se nepoužije, ať již je v roli nájemce fyzická či právnická osoba a nájem se bude řídit obecnými ustanoveními o nájmu.

Právnická osoba může nájem bytu uzavřít, nikoli však za účelem potřeby vlastního bydlení, neboť tuto z povahy věci nemá a mít nemůže, ale např. pro zajištění bytových potřeb svých zaměstnanců jako služební byty nebo za účelem svého podnikání.

Právnické osoby nemohou být vyloučeny z možnosti uzavřít nájemní smlouvu k bytu, neboť v otázce nájemního bydlení jsou si rovny s fyzickými osobami, což vyplývá i rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR. Právnické osoby však budou nájemní smlouvu k bytu vždy uzavírat dle obecných ustanovení o nájmu.

Zvláštní ustanovení o nájmu bytu, které mají ve vztahu k obecným ujednáním o nájmu povahu speciální, se na právnické osoby nepoužijí.

Snaha zachovat principy nájmu bytu jako chráněného institutu občanského práva sloužícího primárně k uspokojování bytových potřeb fyzických osob, je patrná. Avšak ve chvíli, kdy je umožněno právnické osobě uzavírat smlouvy o ubytování, smlouvy o přepravě, přestože právnická osoba sama o sobě také nemá potřebu ubytování ani potřebu cestování a činí tak vždy pro potřeby fyzických osob, měla by obdobná úprava být aplikována i u nájmu bytu.

Sepisujeme i revidujeme nájemní smlouvy k bytům i podnikatelským prostorám. Obraťte se na  nás. Potřebujete-li zhodnotit daňové dopady příjmu z nájmů, konzultaci Vám nabídneme skrze naši daňovou kancelář Kropáček Consulting.

Přečtěte si i další naše články týkající se nájmu nemovitosti : Opravy a údržba nájemního bytu , Zápis nájmu do katastru nemovitostí , Smluvní pokuta pro nájemce bytu a domu.