Rodinná domácnost a souhlas manžela s uzavřením smlouvy

Současný občanský zákoník, označovaný stále i po takřka šesti letech od své účinnosti jako „nový“, s sebou přinesl několik novinek. Jednou z těchto novinek je ochrana rodinné domácnosti, tzn. zjednodušeně bydlení manželů a event. i dětí.

V tomto článku se zaměříme na jedno zajímavé rozhodnutí Nejvyššího soudu, které se týkalo ochrany rodinné domácnosti.

Nejvyšší soud dne 2. 6. 2020 vydal rozhodnutí sp. zn. 21 Cdo 3017/2017, ve kterém se zabýval otázkou, zda manžel zřídil platně zástavní právo na pozemku s rodinným domem, ve kterém žil s manželkou a dětmi.

Skutkový stav

V tomto případě manžel uzavřel se společností poskytující nebankovní úvěry (věřitel) smlouvu o úvěru, na jejímž základě mu byl poskytnut úvěr. K zajištění tohoto úvěru manžel uzavřel s věřitelem také zástavní smlouvu. Na základě této smlouvy vznikla zástava na pozemku s rodinným domem, ve kterém žil manžel s manželkou a dětmi.

Tento pozemek manžel koupil již za trvání manželství a byl součástí společného jmění manželů (SJM).

Jelikož však manžel uzavřel kupní smlouvu sám a v rámci vkladu vlastnického práva k pozemku nebylo do katastru nemovitostí zapsáno, že pozemek je součástí SJM, byl v katastru nemovitostí veden jako jediný vlastník pozemku manžel.

Věřitel byl proto v domnění, že zastavovaný pozemek je ve výlučném vlastnictví manžela. Věřitel si proto nezajistil souhlas manželky s uzavřením zástavní smlouvy.

Obrana

Po necelých třech letech od uzavření zástavní smlouvy manželka podala vůči manželovi a věřiteli žalobu, kterou se domáhala určení, že zřízení zástavního práva bylo neplatné.

Manželka jednak namítala, že nemovitost byla již při uzavření zástavní smlouvy součástí jejich SJM.

Při právním jednání s majetkem ve SJM (které není běžným jednáním) je pak nutný souhlas druhého manžela dle § 714 občanského zákoníku. Pokud souhlas chybí, může se druhý manžel dovolat neplatnosti daného jednání (zde uzavření zástavní smlouvy).

Rodinná domácnost

Manželka dále namítala, že v domě, který je součástí zastaveného pozemku, je jejich rodinná domácnost.

Občanský zákoník nově rodinné domácnosti poskytuje speciální ochranu. Dle § 747 občanského zákoníku se musí manžel oprávněný nakládat s domem (či bytem) zdržet všeho a předejít všemu, co může bydlení v rodinné domácnosti znemožnit nebo ohrozit.

Dále pak výslovně občanský zákoník stanoví, že manžel nesmí bez souhlasu druhého manžela takový dům (či byt) zcizit nebo k němu zřídit právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny.

Pokud manžel toto pravidlo poruší, může se druhý z manželů dovolávat neplatnosti daného právního jednání. Toto manželka v daném případě učinila.

Rozhodnutí soudů nižších stupňů

Soud prvního stupně žalobu manželky zamítl a odvolací soud toto zamítnutí potvrdil. Oba soudy tak rozhodly tak ve prospěch věřitele.

Oba soudy své rozhodnutí odůvodnily tím, že věřitel uzavřel zástavní smlouvu pouze s manželem v dobré víře ve správnost údajů zapsaných v katastru nemovitostí. Tedy v dobré víře, že pozemek je ve výlučném vlastnictví manžela, a není proto nutný souhlas manželky k uzavření zástavní smlouvy.

Oba soudy tak postupovaly podle ustanovení § 984 odst. 1 občanského zákoníku a tzv. principem materiální publicity. Toto ustanovení stanoví, že není-li stav zapsaný v katastru nemovitostí v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný (byť nesprávný) stav ve prospěch osoby, která postupovala v dobré víře podle tohoto zaspaného stavu.

Český právní řád obecně silně chrání ty, kteří postupují v souladu s údaji v katastru nemovitostí. Pokud jsou tyto údaje nesprávné, nemůže to jít k tíži osoby, která o tom nemohla vědět. Nesprávnost údajů v katastru nemovitostí jde k tíži toho, kdo tuto nesprávnost mohl napravit.

Odvolací soud v souladu s tímto k tíži manželky uvedl, že ji nelze poskytnout žádanou obranu, jestliže věděla, že v katastru nemovitostí je zapsán jako jediný vlastník její manžel, a tuto nesprávnost se nesnažila dlouhou dobu nijak napravit.

Dle rozhodnutí obou soudů se tak nelze vůči věřiteli domoci neplatnosti zástavní smlouvy, neboť nemůže jít k tíži věřitele, že při uzavírání zástavní smlouvy vycházel z údajů v katastru nemovitostí, ze kterých vyplývalo, že nemovitost je součástí SJM, a proto si nevyžádal souhlas manželky nezbytný podle zákona.

Rozhodnutí Nejvyššího soudu

Proti rozhodnutí odvolacího soudu podala manželka následně dovolání k Nejvyššímu soudu, který obě předchozí rozhodnutí přezkoumal.

Rozhodnutí a zejména odůvodnění tohoto rozhodnutí Nejvyšším soudem bylo velice zajímavé.

Dle Nejvyššího soudu rozhodly oba předchozí soudy nesprávně, neboť špatně uplatnily princip materiální publicity (dle § 984 odst. 1 občanského zákoníku).

Nejvyšší soud totiž vyložil, že stav zapsaný v katastru nemovitostí je v tomto případě irelevantní. Ochrana rodinné domácnosti dle § 747 občanského zákoníku, a s tím spojená povinnost získat souhlas manželky (k jednání, které může ohrozit rodinnou domácnost), se totiž dle textu zákona uplatní bez ohledu na to, zda je daná nemovitost součástí SJM či ve výlučném vlastnictví manžela.

Tedy i v případě, že by manžel byl skutečně jediným vlastníkem nemovitosti, je nutné, aby se zřízením zástavního práva k této nemovitosti vyslovila souhlas manželka, pokud se v domě nachází rodinná domácnost.

Dobrá víra

Stav zapsaný v katastru nemovitostí je dle Nejvyššího soudu irelevantní proto, že v katastru nemovitostí není možné evidovat údaj o existenci rodinné domácnosti v domě.

Věřitel se proto nemůže dovolávat toho, že s manželem uzavřel zástavní smlouvu bez souhlasu manželky v dobré víře v zápis v katastru nemovitost. Zápis, který by věřitele mohl uvést v potřebnou dobrou víru, totiž ani není možný. Samotný zápis o výlučném vlastnictví manžela pak nevylučuje, že by se v domě mohla nacházet rodinná domácnost, a věřitel tak nemohl být v dobré víře, že se zde rodinná domácnost nenachází.

S ohledem na výše uvedené Nejvyšší soud rozhodl, že obě původní rozhodnutí jsou nesprávná a zrušil je.

Dopady rozhodnutí

Nejvyšší soud výše uvedeným rozhodnutím vyložil, že občanský zákoník poskytuje manželovi dvě roviny ochrany při právním jednání druhého manžela bez jeho souhlasu (které se v určitých případech překrývají), a to

• jednání (nikoliv běžné) se jměním ve SJM = nutný souhlas manžela;
• jednání „ohrožující“ rodinnou domácnost (bez ohledu na to, zda se jednání týká jmění ve SJM) = nutný souhlas manžela.

Z výše uvedeného rozhodnutí vyplývá, že věřitelům v obdobných situacích nepostačí zkontrolovat údaje v katastru nemovitostí. Věřitelé musí v podobných případech prověřit také, zda se v předmětné nemovitosti nenachází rodinná domácnost, a to i v případě, že dlužník prokáže, že nemovitost je skutečně v jeho výlučném vlastnictví, a nikoliv ve SJM.

Pokud byste potřebovali připravit jakoukoli smlouvu týkající se nemovitosti nebo byste potřebovali posoudit, zda byla určitá smlouva uzavřena platně, neváhejte se na nás obrátit.