Investování do nemovitostí je jednou z nejběžnějších forem investování, která zůstává oblíbenou i přes výkyvy a změny na investičním trhu. Trh realitních investic nabízí několik možností, jak investovat do nemovitostí, přičemž jedním z nezajímavějších je trh s hotelovými nemovitostmi.
Investice do hotelového trhu je zajímavá potenciálním dlouhodobým výnosem z hotelových služeb, a také svou specifickou zákaznickou základnou.
Pokud se investor rozhodne investovat do koupě nemovitosti s hotelem, musí následně vyřešit otázku, jakým způsobem bude hotel provozován.
Způsoby provozování hotelu
Provozování hotelu je podnikáním, které vyžaduje výraznou specializaci, široké know-how a důvěryhodnost značky na hotelovém trhu. Investorovi poprvé vstupujícímu na hotelový trh pak mohou tyto zkušenosti chybět.
Investorovi se však nabízí několik způsobů, jak zajistit, aby hotel byl provozován s dostatečnou odborností. Níže si představíme nejčastější způsoby provozování hotelu.
Nájem
Jedním ze základních způsobů provozu hotelu je pronájem hotelu, kdy vlastník hotelu předává provoz hotelu tzv. hotelové společnosti.
Podnikatelské riziko spojené s provozováním hotelu přebírá hotelová společnost, která nese náklady spojené s provozováním hotelu a případnou ztrátu, nebo si ponechává zisk.
Vlastníkovi hotelu zůstává vlastnictví nemovitosti a získává nájemné, které má garantované bez ohledu na výsledky hotelu.
Výše nájemného může být odstupňována podle doby trvání nájmu. Vzhledem k nutnosti prvotních investic je výše nájemného obvykle nejdříve nižší a postupně se zvyšuje.
Část nájemného by měla být stanovena také podle obratu hotelu. Tímto bude i vlastník hotelu těžit z dobrých výsledků hotelu a sezónnosti, která je pro provozování hotelu typická.
Vlastník hotelu má při tomto řešení minimální kontrolu nad vedením hotelu a know-how si ponechává hotelová společnost.
Tato forma provozování řízení hotelu je vhodná pro vlastníky hotelu, kteří nemají s provozováním hotelu zkušenosti a nechtějí nést obchodní riziko spojené s provozováním hotelu, a chtějí mít zajištěný stálý příjem v podobě nájemného z hotelu.
Franšíza
Pro investory, kteří chtějí provozovat hotel sami, avšak chtějí využít již zavedenou hotelovou značku, je k dispozici franšízový model.
V rámci tohoto modelu vlastník hotelu získá od hotelové řetězce právo provozovat hotel pod značkou hotelového řetězce, jeho rezervační systém a know-how (manuály řízení, strategie, školení a poradenství).
U velkých hotelových řetězců je vlastník hotelu povinen postupovat v souladu s manuály hotelového řetězce a zajišťovat dodržování kvality v úrovni nastavené hotelovým řetězcem.
Za výše uvedené pak vlastník hotelu platí hotelovému řetězci odměnu v podobě několika poplatků (vstupní poplatek, poplatek za využívání značky, poplatek za využívání rezervačního systému apod.).
Odpovědnost za provozování hotelu pak leží na vlastníkovi hotelu. Ztráta anebo zisk z provozování hotelu jde stále na účet vlastníka hotelu.
Tato forma provozování hotelu je vhodná pro vlastníky hotelu, kteří mají s provozováním hotelu alespoň částečné zkušenosti a jsou ochotni nést podnikatelské riziko spojené s provozováním hotelu, avšak chtějí se spojit se známou a osvědčenou hotelovou značkou. Toto spojení pak přinese hotelu větší důvěryhodnost, lepší postavení na trhu a také know-how od hotelového řetězce.
Smlouva o řízení hotelu
Dalším způsobem, jakým může vlastník hotelu zajistit jeho provozování, je smlouva o řízení hotelu (anglicky management contract).
Touto smlouvou vlastník hotelu pověří k řízení hotelu speciální hotelovou společnost s know-how a praxí v této oblasti.
Provozovatel hotelu je stále jeho vlastníkem, který je právně odpovědný za vedení hotelu a nese podnikatelské riziko spojené s provozováním hotelu (tj. nese náklady a ztrátu, či si ponechává zisk). Nejde však ani o nájem hotelu.
Veškeré provozní činnosti spojené s provozováním hotelu zajišťuje a provádí hotelová společnost jako manažer hotelu.
Dále tato hotelová společnost bývá součásti skupiny hotelového řetězce a hotel je následně provozován pod značkou tohoto hotelového řetězce. Vlastník hotelu tímto získává také obdobné služby jako v rámci výše uvedené franšízy.
Za výše uvedené služby hradí vlastník hotelu hotelové společnosti odměnu, která se obvykle stanoví procentem z obratu a také procentem ze zisku. Vedle této odměny vlastník hotelu hradí také určité poplatky, jako např. poplatek za marketing či ochrannou známku.
Současným trendem je provozování hotelu na základě smlouvy o řízení hotelu. Tento trend podporuje také skutečnost, že v případě, kdy vlastník hotelu financuje nákup či výstavbu hotelu bankovním úvěrem, není neobvyklý požadavek banky, aby tento hotel byl řízen po určitou dobu hotelovou společností na základě smlouvy o řízení hotelu.
Tato forma provozování hotelu je pak vhodná pro vlastníky hotelu, kteří nemají s provozováním hotelu zkušenosti, chtějí spojit svůj hotel se známou osvědčenou značkou, avšak nechtějí z provozování hotelu získávat pouze nájemné a potenciální zisky přenechávat hotelové společnosti. Touto formou vlastník hotelu získává případné zisky, avšak nese také náklady na vedení hotelu, riziko případné ztráty a odpovědnost spojenou s provozováním hotelu.
Pokud byste potřebovali pomoci s volbou způsobu provozování hotelu či byste měli zájem o přípravu smlouvy upravující provozování hotelu nebo jinou konzultaci, neváhejte se na nás obrátit.
