Nezávazná poptávka

Blog

Projektová dokumentace v rámci akvizice developerského projektu – 3. část

16.04.2020

… aneb obsah licence je král

V rámci koupě nemovitosti (asset deal) developeři často přebírají také projektovou dokumentaci k výstavbě developerského projektu. Řešení, jak správně právně upravit toto převzetí projektové dokumentace není jednoduché, a může se v něm lehce chybovat. Připravili jsme pro vás proto sérii článků, které se otázce projektové dokumentace věnují.

první části jsme upozornili, že cílem kupujícího-developera by mělo být vždy získat oprávnění užít autorské dílo, které může být zachyceno v projektové dokumentaci (dále jen „architektonické dílo“), nikoliv pouze koupit projektovou dokumentaci (tj. její fyzické a elektronické vyhotovení).

druhé části této série jsme upozornili, že pokud byla projektová dokumentace vyhotovena z architektonické studie, je zásadní mít upravena autorskoprávní oprávnění také k této studii.

Dále jsme si pak představili, že jedním ze způsobů, kterým lze oprávnění k architektonickému dílu poskytnout developerovi, je postoupení tzv. práva k výkonu majetkových práv k architektonickému dílu. Jedná se o postoupení nejširšího možného souboru oprávnění k architektonickému dílu.

Pokud získání takovéhoto práva není možné, je nutné získat autorskoprávní oprávnění prostřednictvím licence, resp. postoupením licence.

V této části naší série si představíme, jaké základní body by měla licence obsahovat, aby kupující-developer mohl posoudit, zda získá k architektonickému dílu potřebná oprávnění.

Licence

Licence představuje v podstatě právo architektonické dílo užívat. V jakém rozsahu a jakými způsoby jej lze užívat, by pak mělo být upraveno ve smlouvě upravující licenci.

Kde je licence upravena?

Ujednání o licenci pak může a zpravidla bude obsahovat smlouva upravující vyhotovení studie či projektové dokumentace. Touto smlouvu je nejčastěji smlouva o dílo mezi architektem/architektonickou kanceláří a objednávající developerem/investorem.

Existenci a obsah této licence je vhodné prověřit kupujícím-developerem v rámci due diligence, jak jsme uváděli v první části této série.

Obsah licence

Licence (a ní spojené oprávnění užívat studii a projektovou dokumentaci) může být omezena pouze na vymezené způsoby či rozsah užívání.

Pro kupujícího-developera je důležité, aby licence umožňovala takové užívání studie a projektové dokumentace, které je nezbytné k úspěšné realizaci projektu. Níže si proto představíme několik základních bodů, jak upravit způsob a rozsah licence.

Trvání licence

Licence je udělována vždy na určitou dobu a nikdy na dobu neurčitou.

Jak investor, který vyhotovení architektonického díla objednal, tak kupující-developer, mají však samozřejmě zájem, aby licence nebyla časově omezena a byla udělena na nejdelší možnou dobu.

Nejdelší možnou dobou je pak doba trvání tzv. autorských majetkových práv, mezi které patří také právo udělovat licenci. Tato majetková práva pak trvají až do 70 let po smrti autora architektonického díla.

Po uplynutí této doby se architektonické dílo stává tzv. volným dílem. Může jej pak využívat každý bez potřeby svolení či úhrady odměny.

Licence v nejširším možném rozsahu může být sjednána tak, že se uděluje na dobu trvání autorských majetkových práv k architektonickému dílu.

Exkluzivita

Dalším důležitým aspektem licence je její výhradnost, tj. exkluzivita. Licence může být výhradní i nevýhradní.

Na základě výhradní licence může architektonické dílo užívat pouze ten, komu byla udělena. Licence nemůže být architektonickou kanceláří udělena žádné jiné osobě. Ani sama architektonická kancelář nemůže architektonické dílo užívat, například vystavovat model stavby na výstavách.

V případě nevýhradní licence je tomu naopak. Oprávnění užít architektonické dílo může být dále poskytnuto například jinému developerovi, který by mohl postavit stejnou budovu na jiném pozemku.

Jelikož objednatel studie či projektové dokumentace hradí samotnou tvorbu architektonického díla, má zpravidla zájem na exkluzivitě licence.

Tato exkluzivita pak musí být sjednána výslovně a písemně. Z těchto důvodu je nutné, aby v licenčním ujednání bylo výslovně upraveno, že je udělována výhradní licence.

Z této výhradnosti mohou být pro architektonickou kancelář ujednány samozřejmě výjimky. Například v podobě zařazení a propagace architektonického díla do portfolia architektonické kanceláře.

Územní a množstevní omezení

Licence může být omezena územně, například pro použití na území České republiky. Mohlo by se zdát, že pokud by daná stavba měla být postavena v České republice, bylo by toto omezení v pořádku.

Architektonické dílo však nebude používáno pouze ve formě samotné stavby. Architektonické dílo je využíváno zpravidla i ve formě vizualizací a jiných reklamních prostředků. Tyto způsoby užívání mohou mít i přeshraniční charakter.

Příkladem může být stavba bytového domu s jednotkami, jejichž prodej bude následně developer propagovat nejen na území České republiky, ale také v zahraničí, minimálně formou internetové propagace.

Z tohoto důvodu je tak vhodné, aby licence k architektonickým dílům nebyla omezena konkrétním územím.

Dále může být licence omezena co do množství. Způsobem množstevního omezení může být ujednání, že projektová dokumentace může být využita pouze k výstavbě jedné stavby, ke které je připravena. V takovém případě by nemohlo být architektonické dílo (či jeho část) využito bez dalšího ujednání na jiný projekt.

Pokud zde však není důvod pro takovéto či obdobné omezení, je pro developera vhodné, aby z licence vyplývalo, že není omezena co do množství užití.

Způsoby užití

Licenční ujednání může dále upravovat, jakými způsoby lze architektonické dílo užít.

Jak výše uvedený rozsah užití, tak způsoby užití, by měly vyplývat z účelu smlouvy. Tento účel by měl být ve smlouvě upravující vyhotovení studie či projektové dokumentace výslovně uveden, nebo by z ní měl alespoň zřetelně vyplývat.

Například účelem smlouvy ke zhotovení studie stavby bytového domu s jednotkami, které budou následně dále rozprodávány, bude zejména zajistit podklad pro vyhotovení projektové dokumentace (na základě které bude vedeno územní a stavební řízení), podklad k samotnému provedení stavby a  k marketingovým účelům spojených s prodejem jednotek (reklamní vizualizace).

Pokud bude tento účel jasně specifikován, není pak nutné přesně specifikovat konkrétní způsoby užití. Vymezit všechny konkrétní způsoby, jak bude architektonické dílo užíváno, může být totiž obtížné, neboť nelze předvídat každé jeho užití.

Pokud zde tedy není způsob užití, se kterým architektonická kancelář z nějakého důvodu výhradně nesouhlasí, je vhodné, aby licence opravňovala užít architektonické dílo všemi známými způsoby užití, pokud to bude v souladu s účelem smlouvy.

Zpracování

V průběhu plánování a realizace developerského projektu zpravidla dochází k situacím, kdy investor potřebuje architektonické dílo dále zpracovávat do jiné podoby, a to buď sám či prostřednictvím jiné osoby.

Základním příkladem je zpracování architektonické studie do podoby projektové dokumentace či do propagačních vizualizací. Právo takto zpracovat architektonické dílo by mělo vyplývat již z výše uvedeného účelu smlouvy.

I s ohledem na dosavadní soudní rozhodnutí v oblasti licencí v architektuře však máme za potřebné, aby bylo v licenčním ujednání upraveno výslovně právo užívat architektonické dílo i ve zpracované podobě (a to i zpracováním jinou osobou).

Změny

V průběhu plánování či provádění stavby může vyvstat potřeba změnit stavbu a odchýlit se tak od připravené studie či projektové dokumentace.

Neoprávněné změny architektonického díla jsou nejčastějším předmětem sporů týkajících se autorských práv. Změna (i zpracování) architektonického díla mají totiž dvě právní roviny.

První rovina je licenční, tzn. licence musí tuto změnu umožňovat. Ačkoliv právo provést změnu může vyplývat i z nepsaného účelu smlouvy, pro právní jistotu je důležité, aby právo měnit architektonické dílo bylo výslovně uvedeno v licenčním ujednání.

Poskytnout právo provést změny díla v rámci licence má ten, kdo uděluje licenci, tedy i například architektonická kancelář, která tímto vykonává tzv. majetková práva k architektonickému dílu.

Souhlas autora se změnami

Vedle majetkových práv se však změna díla dotýká také osobnostních práv samotného autora.

Autor díla, tj. konkrétní fyzická osoba (např. zaměstnanec architektonické kanceláře) má právo na tzv. nedotknutelnost díla. Obecně tak platí, že architektonické dílo nesmí být změněno bez autorova souhlasu (jsou zde však výjimky).

Pokud licenci uděluje přímo autor architektonického díla (tj. smlouva o vytvoření díla a licence byla ujednána přímo s ním jako fyzickou osobou), může tento autor udělit v rámci licenčního ujednání obecný předchozí souhlas ke změnám díla, čímž by byla tato otázka vyřešena.

I kdyby zde takovýto výslovný souhlas chyběl, zákon umožňuje provádět změny i bez souhlasu, pokud to vyplývá z účelu smlouvy, či pokud by se jednalo o takovou změnu, u které by se dalo očekávat, že by k ní autor svolil. Bez výslovné úpravy souhlasu je zde však vždy nejistota, jaké změny jsou ještě v pořádku a jaké již nikoliv.

Změny na základě souhlasu architektonické kanceláře

Jinou situací je, když je licence udělována architektonickou kanceláří jako společností (např. s.r.o.), tedy nikoliv konkrétním autorem. V takovém případě lze získat souhlas ke změnám konkrétního autora pouze zprostředkovaně.

V případě, kdy bylo architektonické dílo vytvořené zaměstnancem architektonické kanceláře (tzv. zaměstnanecké dílo), je získání tohoto souhlasu autora jednodušší.

Architektonická kancelář má v případě zaměstnaneckých děl totiž automaticky právo měnit a upravovat architektonické dílo, pokud nebude se zaměstnancem výslovně ujednáno jinak. Architektonická kancelář proto může i v rámci licence zprostředkovaně za autora udělit souhlas s prováděním změn.

Pokud však byl autorem architektonického díla samostatný podnikající architekt, který vyhotovil dílo pro architektonickou kancelář na zakázku (jako subdodávku), architektonická kancelář nemá automaticky právo udělit za architekta souhlas se změnami díla (nejedná se totiž o zaměstnanecké dílo).

Zásadní je proto smluvní úprava práv mezi autorem a architektonickou kanceláří. Zejména zda autor udělil architektonické kanceláří souhlas s prováděním změn díla. Kontrolovat tuto úpravu však může být pro kupujícího-developera obtížné, až neproveditelné.

Záruky architektonické kanceláře

Z výše uvedeného vyplývá, že pokud architektonická kancelář uděluje souhlas k dalšímu zpracování a změnám architektonického díla, je důležité, aby poskytla také silné záruky, že s autorem či autory díla má náležitě upravena práva a souhlasy k provádění zpracování a změn díla.

Na tyto záruky by měl navazovat sankční a odškodňovací mechanismus, který by se aplikoval, pokud by se ukázalo, že s autorem nebyla tato práva dostatečně upravena.

V rámci akvizice developerského projektu pak musí být tyto záruky poskytnuty také kupujícímu-developerovi, ať už ujednáním přímo s architektonickou kanceláří či prodávajícím.

Další náležitosti

Licenční ujednání k architektonickému dílu by mělo obsahovat samozřejmě několik dalších ujednání.

Zmínit lze například ujednání, že oprávněný z licence nemá povinnost, ale pouze právo licenci užít. Dále je důležité upravit formu odměny za vyhotovení architektonického díla a za licenci. Smlouva upravující licenci by měla upravovat také proces nápravy případných vad a porušení smlouvy oběma smluvními stranami.

Velice důležité je, aby součástí licenčního ujednání bylo také právo postoupit licenci a udělit tzv. podlicenci. Těmto právům se budeme věnovat blíže v příští části této série, ve které se zaměříme na to, jak může prodávající licenci poskytnout kupujícímu-developerovi.

Pokud byste potřebovali pomoci s posouzením či přípravou jakékoliv licence, neváhejte se na nás obrátit.

Projektová dokumentace v rámci akvizice developerského projektu – 3. část
4.8 (95.17%) 29 hlasů

Patrik Novák

Advokát

Související služby