Nezávazná poptávka

Blog

Nabytí nemovitosti od neoprávněného

31.10.2020

Můžete nemovitou věc zapsanou v katastru nemovitostí koupit (nabýt) od osoby, jíž tato nemovitost nepatří a není jejím vlastníkem?

Vždyť ověřit si vlastníka nemovitosti není nijak složité. Každý může nahlížet do katastru nemovitostí a získávat z něho údaje (nejrychleji z webového rozhraní Českého úřadu zeměměřického a katastrálního). Kompletní výpis z listu vlastnictví lze za správní poplatek pořídit u všech katastrálních úřadů, na přepážkách Czech point, pro registrované i dálkovým přístupem do katastru nemovitostí. Přístup k těmto informacím je volný, žadatel nemusí splnit žádné podmínky a nemusí osvědčit ani právní zájem na poskytnutí požadovaných informací. Při koupi nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře realitní zákon ukládá povinnost realitnímu zprostředkovateli předložit zájemci list vlastnictví ne starší tří dní.

Tohle všechno pro ověření vlastnictví konkrétní nemovitosti udělat můžete, a přesto se může stát, že nemovitost koupíte od neoprávněné osoby, která ji nevlastní (ačkoli je na listu vlastnictví uvedena jako vlastník).

Jak k tomuto nesouladu může dojít a jak se s ním vypořádat? Na to si odpovíme v dnešním článku.

 

Nesoulad mezi zápisem v katastru nemovitostí a skutečností

Zápisy práv do katastru nemovitostí se řídí katastrálním zákonem. Za předchozí právní úpravy platilo, že pokud došlo k rozporu mezi právním stavem evidovaným v katastru nemovitostí a právní realitou (skutečností), musely soudy vždy vycházet ze skutečného právního stavu. Jinými slovy stav evidovaný na listu vlastnictví nemusel vždy korespondovat s reálně existujícím právním vztahem a skutečný stav měl vždy převahu nad zápisem v katastru nemovitostí. Právní úprava tak snižovala důvěryhodnost údajů obsažených v katastru nemovitostí a nabytí nemovitosti od nevlastníka nebylo možné.

Nyní je fungování katastru nemovitostí založeno na takových zásadách, které umožňují jednat s plnou důvěrou v jeho obsah, což také lze právem od této instituce očekávat. Zmiňme nejsilnější z nich – princip materiální publicity, tedy princip ochrany dobré víry v zápis ve veřejném seznamu. Předpokládá se, že zápisy v katastru nemovitostí jsou zapsány v souladu se skutečným stavem, pravdivě a úplně. Dobrá víra v pravdivost zápisů v katastru nemovitostí je chráněna.

 

Příčiny nesouladu

Nesoulady mezi zápisem v katastru nemovitostí a skutečností jsou bohužel časté. Mezi základní příčiny patří ty historické, kdy evidence nemovitostní byly vedeny nedokonale nebo bylo v mezidobích upuštěno od vedení pozemkových knih. Další příčiny bývají spjaty s činností či nečinností vlastníků (např. nesplnění oznamovací povinnosti vlastníka – nenahlášení změn, nedoložení rozhodnutí jiných orgánů, nesprávný úřední postup stavebních úřadů ohledně zápisů z RÚIAN – registru územní identifikace, adres a nemovitostí).  Poslední okruh tvoří zřejmé omyly, tedy chyby v psaní, počtech, zápisu údajů neobsažených v podkladové listině, ale i omyly právní.

Nesoulady mohou být zjištěny v rámci revize údajů katastru nemovitostí nebo obnovy katastrálního operátu (zahrnuje soubor katastrálních map, veškerých popisných informací i geodetických, sbírka listin, protokoly o vkladech aj.), zejména při přečíslování parcel, geodetickém zpřesnění hranic či výměr parcel. Nesoulady v zápisu druhu pozemku mohou vznikat také při scelování či rozdělování pozemků nebo neohlášení změny vlastníkem po předchozí stavební činnosti.

Častý nesoulad v katastru nemovitostí nastává také u nemovitostí léta rozvedených manželů. Tři roky od pravomocného rozsudku o rozvodu manželství, kdy současně nedošlo k vypořádání společného jmění manželů jsou v katastru nemovitostí nemovitosti vlastněné bývalými manželi vedeny stále ve společném jmění manželů, ačkoli fakticky již po uplynutí tříleté lhůty bez vypořádání náleží každému z bývalých manželů spoluvlastnický podíl jedné ideální poloviny.

Za nesoulad vedení katastru nemovitostí se skutečným stavem lze také považovat i aktuální problematiku tzv. nedostatečně identifikovaných vlastníků. Tedy vlastníků, kteří nejsou dostatečně určitě označeni v zápisech katastru nemovitostí. Pokud se tito „nepřihlásí“ nejpozději do 31. 12. 2023, uběhne lhůta daná občanským zákoníkem, a tento majetek přejde na stát.

 

Nesoulad v zápisu vlastníka

Nesoulady v zápisu vlastníka mohou vzniknout při odstoupení od kupní smlouvy zavkladované v katastru nemovitostí (faktickým odstoupení od kupní smlouvy jedné ze stran nastává rozpor mezi skutečným stavem vlastnického práva a stavem zapsaným v katastru nemovitostí) nebo z důvodu vad smlouvy (okamžikem odhalení neplatného jednání nastává rozpor mezi skutečným stavem vlastnického práva a stavem evidovaným v katastru nemovitostí).  Nesoulad může nastat i z důvodu řetězení převodů nemovitostí, poté co nový vlastník nabude nemovitost od neoprávněného vlastníka a obratem nemovitost převede na třetí osobu. K nesouladu v zápisu vlastníka dochází také v případě nabytí vlastnického práva ke stavbě, která původně nebyla součástí pozemku. I když jde o problematiku právně složitější, zjednodušeně lze uvést, že kupující nabude vlastnické právo k pozemkům i se stavbou jako součástí jednoho z pozemků a dřívějšímu (skutečnému) vlastníku stavby pak nezbývá než proti prodávajícímu uplatnit náhradu škody.

 

Nabýt vlastnické právo od neoprávněného lze

„Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se stavem skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu“. (§ 984 odst. 1 zák. 89/2012 Sb., Občanský zákoník)  

Za určitých zákonných podmínek lze tedy získat vlastnické právo k nemovitosti i od neoprávněného. Podmínky takové ochrany nabytého vlastnického práva spočívají především v principu dobré víry. Dobrá víra se předpokládá do doby, než se prokáže opak. Osoba, u které se prokáže, že v dobré víře nejedná, nemůže očekávat ochranu ze strany práva. Jen bdělým náležejí práva, proto ochrana je poskytována jen těm, kteří jsou bdělí a o svá práva pečují.

Podmínky lze shrnout následovně:

  • právní stav, který je zapsaný v katastru nemovitostí je v rozporu se stavem skutečným,
  • právo bylo nabyto v dobré víře a od osoby zapsané v katastru nemovitostí jako vlastník tj. kupující musí být v dobré víře v zápis v katastru nemovitostí a to zejména v době, kdy je podáván návrh na zápis převodu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Dobrou víru lze charakterizovat jako nezaviněnou nevědomost o právních nedostatcích právního stavu. Toto je však třeba posuzovat z objektivních hledisek, nikoli pouze z osobního přesvědčení dané osoby.
  • převod nemovitosti musí být uskutečňován na základě úplatného právního jednání. Na zdánlivý nebo neplatný právní úkon se ochrana práv nevztahuje. Požadavek na úplatnost pak jasně stanoví, že od neoprávněného nelze nabýt vlastnické právo k nemovitosti darováním.
  • nejedná se o právo nezbytné cesty, výměnek a o věcné právo vznikající ze zákona,
  • skutečný vlastník neuplatnil svoje právo postupem a ve lhůtě předpokládané pro poznámku rozepře a poznámku spornosti.

Poznámka rozepře a poznámka spornosti

Vyřešit nesoulad mezi skutečným a právním stavem v zápisu vlastníka v katastru nemovitostí není snadnou záležitostí.

Každý, jehož věcné právo je dotčeno tím, že zapsaný stav v katastru nemovitostí není v souladu se skutečným stavem se může domáhat odstranění tohoto stavu. Nikoli však u katastrálního úřadu. V takové věci je třeba podat určovací žalobu místně příslušnému soudu. Žalobcem je zde ten, komu svědčí skutečný právní stav. Žalovaným je pak ten, komu svědčí stav, který je zapsaný ve veřejném seznamu, nikoliv tedy stav skutečný. Po podání žaloby je ještě nutné požádat katastrální úřad o zápis poznámky rozepře. Jen tak bude rozhodnutí soudu v této věci mít účinky i vůči třetím osobám.

Pouze v případě, kdy je někdo dotčen zápisem v katastru nemovitostí, který byl učiněn bez právního důvodu, může se domáhat výmazu takového zápisu nebo požadovat, aby jeho námitka byla poznamenána v katastru nemovitostí, jde o tzv. poznámku spornosti. Zápis učiněný bez právního důvodu je představován neplatnou smlouvou či smlouvou, která se zakládá na podvodném jednání. Do katastru nemovitostí je k návrhu dotčené osoby zapsána poznámka spornosti. Tato poznámka bude zapsána okamžitě, avšak občanský zákoník ukládá, aby dotčená osoba do dvou měsíců doložila, že své právo uplatnila u soudu žalobou na určení existence či neexistence práva.

Vyhoví-li soud žalobě, o které je zapsána poznámka spornosti zápisu, vymaže katastrální úřad všechny zápisy, vůči nimž poznámka spornosti zápisu působí. Po výmazu všech zápisů oznámí katastrální úřad provedenou změnu dotčeným osobám.

 

I když důvěra v zápis v katastru nemovitostí je nyní posílena a kupující nemají povinnost aktivně ověřovat, zda jsou údaje zapsané v katastru nemovitostí v souladu se skutečností, zachovat obezřetnost je na místě. Pokud by totiž kupující na počátku měl určité pochybnosti o souladu stavu zapsaného v katastru nemovitostí se stavem skutečným, princip ochrany dobré víry by se na něho vztahovat nemohl a v takové věci je nutní chovat se aktivně a stav prověřit.

Rádi vám v této oblasti pomůžeme. Provádíme revize a úpravy smluv spojených s převody nemovitostí, o své zkušenosti se podělíme, obraťte se na nás.

Nabytí nemovitosti od neoprávněného
5 (99.13%) 23 hlasů

Zuzana Vávrová

Právník

Související služby