Nezávazná poptávka

Blog

DPH u nájmu nemovitostí v roce 2021

26.02.2021

Jste plátcem DPH a pronajímáte nemovitosti ? Zaregistrovali jste změnu zákona o dani z přidané hodnoty z 1.4.2019, jejíž účinnost byla odložena až na rok 2021 ?

S omezeními, která jsou platná od 1.1.2021 a vztahují se i na nájemní smlouvy uzavřené před tímto datem, se seznámíte v dnešním článku.

 

Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Za nájem nemovité věci se tedy považuje dočasné a úplatné umožnění používání nemovité věci konkrétní osobě. Zákon č.  235/2004 Sb.,  o dani z přidané hodnoty, dále jen „ZDPH“, vlastní definici nájmu neobsahuje, přesto jej ve vztahu k nemovitostem osvobozuje od daně bez nároku na odpočet daně s několika výjimkami. Těmi jsou krátkodobý nájem, poskytování ubytovacích služeb, nájem a prostor a míst pro parkování vozidel, nájem bezpečnostních schránek a nájem strojů nebo jiných upevněných zařízení.

Plátce se může rozhodnout, že se u nájmu nemovité věci jinému plátci pro účely uskutečňování jeho ekonomické činnosti uplatňuje daň (v souladu § 56a odst. 3 věta prvá ZDPH).

Jestliže se plátce daně rozhodne zdaňovat, musí tak učinit za současného splnění dvou podmínek:

  • nájemce je plátcem DPH
  • používá předmět k ekonomické činnosti /na průkaznou formulaci splnění této podmínky je vhodné myslet již při textaci samotné nájemní smlouvy/.

Zdanění nájmu nemovitých věcí do 31.12.2020

Do 31.12.2020 se plátce daně mohl rozhodnout, že u nájmu nemovité věci jinému plátci pro uskutečňování jeho ekonomické činnosti uplatní daň na výstupu, a to bez dalších zákonem stanovených omezení.

Zdanění nájmu nemovitých věcí od 1.1.2021

I od 1.1.2021 se může plátce nadále rozhodnout, že u nájmu nemovité věci jinému plátci pro uskutečňování jeho ekonomické činnosti uplatní daň na výstupu, ale nově jsou stanoveny výjimky z této možnosti uplatnění daně na výstupu.

Není možné podrobit zdanění nájem, pokud se týká následujících položek:

  • stavby rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí,
  • obytného prostoru (tj. byt, soubor místností, popř. jednotlivá obytná místnost, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením odpovídají požadavků na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu určeny),
  • jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
  • stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li pronajímána tato část, tvořeno obytným prostorem,
  • pozemku /práva stavby, jehož součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba podle předchozí odrážky, s níž je tento pozemek pronajímán/právo stavby pronajímáno.

Pokud nájemní vztah spadá pod odrážky předchozího odstavce, bude nájem vždy osvobozen od daně bez nároku na odpočet daně.

Povinnost provést úpravu odpočtu daně

Pokud si plátce DPH pořídí nemovitost, u které uplatní nárok na odpočet DPH, musí sledovat následujících deset let, zda tuto nemovitost stále používá pro zdanitelné plnění, u kterého uplatňuje daň.

Plátci DPH, kterým novelizované ustanovení § 56a odst. 3 ZDPH neumožní od 1.1.2021 u nájmu nemovitých věcí uplatňovat DPH, budou povinni provést úpravu odpočtu daně.

Téměř dvouletá lhůta odkladu účinnosti novely byla aplikována z důvodu, aby plátci DPH měli dostatečný prostor, jednak upravit své nájemní smlouvy s ohledem na daňovou optimalizaci a i s ohledem na stav zápisu staveb v katastru nemovitostí, které jsou mnohdy užívány k jinému účelu, než který je veden v katastru nemovitostí.

Potřebujete-li sepsat či revidovat nájemní smlouvy, obraťte se na nás. Ve věcech účetnictví, daní a odvodů Vám naše služby rádi poskytneme prostřednictvím daňově poradenské kanceláře Kropáček CONSULTING.

DPH u nájmu nemovitostí v roce 2021
Ohodnoťte!

Zuzana Vávrová

Právník

Související služby