Nezávazná poptávka

Blog

Děti a osoby omezené ve svéprávnosti v roli prodávajících nemovitostí

05.11.2020

V dnešním článku přinášíme pohled na specifickou nikoli však výjimečnou situaci, se kterou se můžete jako kupující nemovitosti setkat. Vlastníkem nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí mohou být děti nebo i osoby, které mají omezená práva při právním jednání, zejména pak s dispozicí svého nemovitého majetku. Tyto vlastníky nemovitostí propojuje společný znak, kterým je nedostatek svéprávnosti, tedy nedostatek způsobilosti právně jednat tak, aby nemovitost mohla být převedena na třetí osobu.  Jak uzavřít v takovém případě kupní smlouvu a jaké úkony je třeba učinit k nabytí vlastnictví nemovitosti takového vlastníka? Toto vše vysvětlíme v následujících řádcích.

Svéprávnost

Svéprávnost je způsobilost k právním úkonům a jednáním. Svéprávnosti nabývají lidé postupně. Děti, slovy občanského zákoníku nezletilí, jsou způsobilí k právním jednáním co do povahy přiměřeným rozumové a volní vyspělosti nezletilých jejich věku. V šesti letech je dítě dostatečně způsobilé k uzavření kupní smlouvy kornoutku zmrzliny, v patnácti letech již k uzavření pracovní smlouvy atd. V případech, kdy nezletilí nedosahují dostatečné svéprávnosti k danému úkonu, zastupují je rodiče jakožto zákonní zástupci. Plně svéprávným se člověk stává až nabytím zletilosti, tedy dosažením osmnáctého roku věku (vyjma situací přiznání svéprávnosti soudem a uzavřením manželství).

Vlastníky nemovitostí však nezletilí mohou být mnohem dříve, než nabudou vlastní způsobilosti nakládat s takovým majetkem. Nemovitosti nabývají obvykle z dědictví po prarodičích nebo darováním od rodičů či blízké osoby. Běžná správa  nemovitostí nezletilých je svěřena jejich rodičům, nakládání s nemovitostmi, které není běžné, jejich prodej či zatížení věcnými právy však vyžadují souhlas soudu.

 

Právní úkony osob omezených ve svéprávnosti

I plně svéprávného člověka lze v jeho svéprávnosti omezit. K takovému rozhodnutí může dospět jen soud, jen na dočasnou dobu a na základě předchozího znaleckého zkoumání dané osoby. Dřívější právní úprava umožňovala úplné odejmutí způsobilosti k právním úkonům, což dnes již není možné. Omezit svéprávnost lze jen tehdy, pokud by danému člověku hrozila jinak závažná újma a nepostačují vzhledem k jeho zájmům mírnější a méně omezující opatření. Takovými opatřeními jsou nápomoc při rozhodování a zastoupení členem domácnosti.

Důvodem, pro který je svéprávnost člověka omezena, je obvykle duševní porucha, která není přechodná a která omezuje člověka ve způsobilosti právně jednat. Je-li zjevné, že se stav člověka nebude zlepšovat, lze svéprávnost omezit na dobu nejdéle pěti let. Do uplynutí této doby je zahájeno nové řízení o prodloužení doby omezení, ve kterém soud přezkoumá, zda je vhodné, aby daná omezení svéprávnosti nadále trvala. Omezit ve svéprávnosti lze tedy i opakovaně.

V rozhodnutí o omezení svéprávnosti jmenuje soud dané osobě opatrovníka. Při výběru opatrovníka se přihlédne k názoru dané omezované osoby (opatrovance), pokud je schopna jej formulovat a zvolí se zpravidla osoba blízká, ke které bude mít opatrovaný důvěru. Není-li takové osoby, je jmenován opatrovník veřejný. Opatrovník musí vždy sledovat ochranu zájmů opatrovance, zejména pak v situaci, kdy je soudem konstatováno, že opatrovanec je snadno ovlivnitelný a hrozí mu újmy. Opatrovník tak musí umět vyvažovat autonomii opatrovance a jeho ochranu. Rozhodnutí o omezení svéprávnosti totiž nezbavuje člověka práva samostatně právně jednat v běžných záležitostech každodenního života.

 

Prodávající nezletilý

Ověření, že prodávající je osobou nezletilou, není nijak problematické. Z výpisu z listu vlastnictví dle rodného čísla vlastníka lze snadno dovodit jeho věk. Podmínky koupě jeho nemovitosti můžete sjednat se zákonnými zástupci. Ti také podají návrh soudu na schválení tohoto právního úkonu za nezletilého. V řízení je zkoumáno, zda je prodej v zájmu nezletilého a zda převažuje prospěch nad zájmem zachovat pro nezletilého trvalou majetkovou hodnotu. Absolvovat toto řízení před opatrovnickým soudem je naprosto nezbytné, bez rozsudku soudu katastrální úřad převod takové nemovitosti nepovolí. Podpis samotné kupní smlouvy, návrhu na vklad a jiných listin za nezletilého učiní jeho zákonní zástupci a to jen v případě, že nejsou navzájem v kolizi. Pokud hrozí kolize zájmů, je pro podpis smlouvy ustanoven soudem kolizní opatrovník, obvykle orgán sociálně-právní ochrany dětí.

 

Prodávající omezený ve svéprávnosti

Naproti tomu uzavřít kupní smlouvu s osobou omezenou ve svéprávnosti může být jednodušší, než by se mohlo zdát. Ale to jde o situaci rizikovější. Neexistuje možnost, jak si ověřit, že prodávající je osobou omezenou ve svéprávnosti. V mnohých případech může dotyčná osoba vystupovat tak, že ani známky probíhající duševní choroby nebudou úplně patrné. Z výpisu listu vlastnictví ani z občanského průkazu takovou skutečnost nezjistíte. Osoba omezená ve svéprávnosti občanský průkaz mít může (v r. 2010 v souladu s nařízeními Evropské unie o jednotnosti občanských průkazů byla vypuštěna kolonka k vyznačení omezení svéprávnosti). Ověřit podpis na kupní smlouvě půjde bez problému. Tedy k podpisu kupní smlouvy s osobou omezenou ve svéprávnosti může bez známek čehokoli podezřelého dojít, ale taková smlouva bude bohužel neplatná.

Zjistit, že jde o osobu omezenou ve svéprávnosti, můžete jedině od ní samotné a ověřit si tuto skutečnost můžete jedině z rozhodnutí soudu o omezení svéprávnosti, pokud Vám jej sám opatrovaný nebo opatrovník předloží. V rozsudku soudu je uvedeno, k jakým úkonům či do jaké výše peněz je opatrovanec sám oprávněn jednat, o nakládání s nemovitým majetkem však zpravidla nepůjde.

Ani opatrovník nemůže sám za opatrovaného rozhodnout o převodu nemovitosti, neboť toto je kompetence, která samotnému opatrovníkovi ze zákona nenáleží.

V případě, že hodláte uzavřít kupní smlouvu k nemovitostem, jejichž vlastníkem je osoba s omezenou svéprávností, je opět třeba, aby při vyjednávání o podmínkách smlouvy jednal opatrovník společně s opatrovancem a dále, aby opatrovník podal návrh na schválení takového úkonu soudu. K návrhu musí opatrovník přiložit veškeré listiny dokazující opodstatněnost a nutnost schválení právního úkonu za opatrovance. Z návrhu by měl být i patrný způsob, jakým bude celá realitní transakce realizována a kam budou uloženy prostředky z prodeje. Pokud by zájmy opatrovance a opatrovníka byly v kolizi, požádá opatrovník o ustanovení dalšího opatrovníka tzv. kolizního opatrovníka. Může se tak stát v případě, že opatrovník a opatrovanec jsou v rodinném poměru a část převáděného majetku (spoluvlastnický podíl) převádí stejnou kupní smlouvou také sám opatrovník.

 

Bankovní účet opatrovance

I osoba omezená ve svéprávnosti může být vlastníkem bankovního účtu. Bankovní účet může opatrovník založit i bez souhlasu soudu, pokud jej pro opatrovance potřebuje. Ne všechny české banky toto zřízení účtu umožňují. U peněžních ústavů, které zřízení bankovního účtu osobě omezené ve svéprávnosti nabízejí, zřídí účet po podané žádosti opatrovníka a to i pokud opatrovaný není držitelem občanského průkazu. Dostačujícím dokladem je zde rodný list opatrovance. Peněžní prostředky z prodeje nemovitosti lze tedy pro opatrovaného uložit na jeho vlastní účet.

 

Řešíte podobnou situaci? Rádi Vám v této oblasti pomůžeme. Provádíme revize a úpravy smluv spojených s převody nemovitostí, obraťte se na nás.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Děti a osoby omezené ve svéprávnosti v roli prodávajících nemovitostí
4.9 (98.06%) 31 hlasů

Zuzana Vávrová

Právník

Související služby