Airbnb pronájem, právní povaha ubytování a doporučení pro podnikatele

Internetový portál Airbnb zažívá v současné době v České republice výrazný růst popularity. Zejména v Praze byl podle některých zdrojů meziroční nárůst nabídky ubytování o 82 % a zájem o ubytování dokonce vzrostl o 122 %.

Mnozí tedy uvažují nad tím, zda by mohli svůj pokoj, byt či dům poskytnout k dočasnému ubytování prostřednictvím portálu Airbnb. Portál totiž láká potenciální hostitele na snadný a velice zajímavý zdroj příjmů (pro Prahu portál uvádí možný výdělek až 5.176 Kč za týden).

Airbnb pronájem a právní doporučení

Pokud však o nabídnutí bytu, domu nebo jen jednotlivého pokoje pomocí portálu Airbnb uvažujete, doporučujeme seznámit se i s právními souvislostmi této činnosti.

Portál Airbnb pouze zprostředkovává, smlouvu uzavírá hostitel a zájemce o ubytování

V první řadě je nutné si uvědomit, že portál Airbnb pouze zprostředkovává kontakty mezi hostiteli (tedy osobami, které prostřednictvím Airbnb nabízí ubytování) a zájemci o ubytování, avšak samotná smlouva se uzavírá přímo mezi hostitelem a zájemcem o ubytování, a hostitel je tím, kdo odpovídá za to, že jeho činnost je v souladu s právními předpisy i s podmínkami portálu Airbnb.

Před samotnou registrací na portálu Airbnb tedy doporučujeme seznámit se podrobně se všemi právními dokumenty, které jsou poměrně rozsáhlé a navíc pouze v anglickém jazyce. Tyto dokumenty komplexně upravují nejen podmínky registrace na portálu, ale i podmínky plateb a také hostitelskou záruku.

Hlavním tématem tohoto článku je však právní povaha ubytovacích služeb nabízených prostřednictvím portálu Airbnb a stručný přehled českých právních předpisů, které musí hostitelé pronajímající své nemovitosti (celé domy, byty nebo jen jednotlivé pokoje) prostřednictvím portálu Airbnb dodržovat. V případě, že jako hostitel nebudete tyto povinnosti dodržovat, vystavujete se riziku jak soukromoprávních sporů (s hosty či přímo s portálem Airbnb), tak sankcí ze strany správních úřadů, zejména pak úřadu živnostenského či finančního.

Protože je Airbnb stále silnějším konkurenčním modelem tradičních ubytovacích zařízení (hotel, guesthouse, hostel), lze v blízké době očekávat nárůst kontrol ze strany správních orgánů.

Nájem, nájem bytu nebo ubytovací služby?

Z právního hlediska je velice důležité rozlišit, zda jsou služby poskytované prostřednictvím portálu Airbnb „klasickým“ nájmem (§ 2201 a násl. občanského zákoníku), nájmem bytu a domu (§ 2235 a násl. občanského zákoníku), nebo zda je lze klasifikovat jako ubytování (§ 2326 a násl. občanského zákoníku).

Všechny tři kategorie se v souladu s občanským zákoníkem řadí mezi nájemní smlouvy. Rozlišení není samoúčelné ani nejde jen o teoretické kategorie; ke každému ze smluvních typů se totiž váží jiná práva a povinnosti smluvních stran.

Do jaké kategorie tedy spadá Airbnb?

Varianta 1: Nájem

Nájem obecně spočívá v tom, že pronajímatel přenechá nájemci věc k dočasnému užívání za úhradu (nájemné).

Varianta 2: Nájem bytu či domu

O nájem bytu či domu se bude jednat vždy, když pronajímatel přenechá nájemci byt či dům nebo jejich části k zajištění bytových potřeb, tj. nájemce uzavírá smlouvu s tím, že v dané nemovitosti bude on nebo jeho rodina skutečně bydlet.

Občanský zákoník výslovně stanoví, že nepůjde o nájem bytu a domu v případě, že nájemce bude byt nebo dům využívat k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu, což je právě případ služby Airbnb. O nájem bytu či domu tedy nepůjde.

Varianta 3: Smlouva o ubytování

Smlouva o ubytování (neboli o přechodném nájmu) je potom smlouva, kterou se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému na ujednanou dobu přechodné ubytování v zařízení k tomu určeném. Na první pohled se zdá, že v případě Airbnb půjde právě o ubytování.

Ačkoliv se s tímto názorem lze běžně setkat, je nutné povšimnout si zákonné podmínky spočívající v tom, že musí jít o zařízení určené k přechodnému ubytování.

Důvodová zpráva k občanskému zákoníku uvádí, že taková zařízení jsou např. hotely, noclehárny, ubytovny či podobná zařízení. „Podobnými zařízeními“ mohou být dle některých názorů i chaty či byty užívané ke komerčnímu poskytování ubytovacích služeb, avšak například vyhláška č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území výslovně uvádí, že stavbou ubytovacího zařízení nejsou rodinné a bytové domy (§ 2 písm. c) vyhlášky).

Pokud budeme uvažovat, že by celé byty či chaty běžně komerčně pronajímané bylo možné považovat za zařízení určené k poskytování přechodného ubytování, tak pokoj v bytě určeném k trvalému bydlení nebo dočasné úplatné přenechání jinak obývaného bytu, což je typické ubytování zajišťované přes Airbnb, dle našeho názoru nelze podřadit pod zařízení určené k přechodnému ubytování.

Pokud by někdo měl nemovitost, kterou by nabízel výlučně ke krátkodobému ubytování (aniž by v ní sám bydlel), o ubytování by se mohlo jednat, tímto případem se zde však nezabýváme.

Airbnb, obecný nájem dle § 2201 OZ

Jestliže tedy nejde o nájem bytu ani o ubytování, je nutné uzavřít, že v případě Airbnb musí jít o „obecný“ nájem dle § 2201 občanského zákoníku.

Z toho vyplývají právní důsledky zejména v oblasti ukončování smlouvy a povinností ve vztahu k pronajímanému prostoru.

Hostitel Airbnb je podnikatel

Ačkoliv, jak jsme uvedli výše, nedochází prostřednictvím služby Airbnb k uzavření smlouvy o ubytování, a ačkoliv platí, že pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor není živností (§ 3 odst. 3 písm. ah) zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání), hostitelé přesto jsou podnikateli dle živnostenského zákona.

Jak je to možné?

Za zdánlivý logický rozpor může odlišné vymezení „ubytovacích služeb“ jako volné živnosti oproti definici ubytování podle občanského zákoníku.

Dle nařízení vlády č. 278/2008 Sb. totiž spadá pod ubytovací služby poskytování ubytování nejen ve všech ubytovacích zařízeních, ale i v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci.

V případě ubytování v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci s kapacitou do 10 lůžek lze v rámci ubytovacích služeb podávat ubytovaným hostům i snídaně. Dle přepisů upravujících živnostenské podnikání tedy není rozhodující prostor, kde k ubytování dochází, ale způsob výkonu činnosti.

Hostitel služby Airbnb tedy splňuje definici podnikatele dle § 420 odst. 1 občanského zákoníku, kde se uvádí, že za podnikatele je mimo jiné považován ten, kdo samostatně a na vlastní účet a odpovědnost provozuje živnostenským nebo obdobným způsobem výdělečnou činnost se záměrem činit tak soustavně.

Pronájem, který není živností, nebo ubytovací služba, která živností je

Rozlišení toho, zda jde o pronájem, který není živností, nebo o ubytovací službu, která živností je, je opět velice důležité, a to ze dvou hledisek – jednak ohledně povinnosti mít živnostenské oprávnění, jednak z hlediska daňového.

Jako podnikatel v oblasti ubytování jste povinni ohlásit provozování živnosti kterémukoliv živnostenskému úřadu, a to ještě před zahájením podnikání (tj. před vyvěšením inzerátu na Airbnb). Pokud se podnikání týká výlučně hostitelské činnosti pro portál Airbnb, jde o živnost volnou, obor živnosti Ubytovací služby.

Dle zákona o daních z příjmů se u fyzických osob liší příjmy ze samostatné činnosti (tj. ze živnostenského podnikání) a příjmy z nájmu. Příjmy z poskytování ubytovacích služeb spadají pod první kategorii, tj. pod příjmy ze samostatné činnosti. Příjmy ze samostatné činnosti a z nájmu jsou zdaňovány stejnou sazbou, podstatně se však liší v oblasti uplatňování nákladů.

Pronájem bytu či domu pokud nejste vlastníkem nemovitosti

V případě, že nejste vlastníkem bytu či domu, jehož část chcete na Airbnb nabídnout, resp. jste zde pouze nájemcem, doporučujeme vždy prostudovat Vaši nájemní smlouvu. V té by se mělo uvádět, jestli je dovolen podnájem a případně za jakých podmínek. Pokud nájemní smlouva podnájem neřeší, je nutné požádat pronajímatele o souhlas.

Pokud byste si souhlas vlastníka nemovitosti nevyžádali, bude to považováno za hrubé porušení vašich povinností, což může v konečném důsledku vést až k výpovědi nájemní smlouvy ze strany pronajímatele.

Lázeňský poplatek jako další povinnost

Provozování ubytovacích zařízení může v závislosti na komunální legislativě podléhat poplatkové povinnosti. Ubytovatel v takovém případě musí v souladu se zákonem č. 565/1990 Sb. o místních poplatcích vybírat od ubytovaných, kteří neprokážou jiný důvod pobytu než rekreaci (např. pracovní cestu či studijní pobyt) tzv. lázeňský poplatek.

Lázeňský poplatek zpravidla využívají turisticky exponovaná města (lázeňská města či města s historickými pamětihodnostmi). Informaci o tom, zda Vaše město lázeňský poplatek zavedlo, včetně výši poplatku, naleznete na oficiálních stránkách města po zadání dotazu „lázeňský poplatek“. Lázeňský poplatek máte povinnost odvést do 15. dne následujícího měsíce po skončení ubytování.

Vedení evidenční knihy při pronájmu skrze Airbnb

Ačkoliv zákon používá terminologii „ubytovatel“ a „ubytovaný“, není rozhodující, na základě jaké smlouvy je host ubytovaný. Půjde tedy i o ubytování na základě nájemní smlouvy. V souvislosti s lázeňským poplatkem má ubytovatel povinnost vést evidenční knihu, do které se zapisuje doba ubytování, účel pobytu, jméno, příjmení, adresa místa trvalého pobytu a číslo občanského průkazu nebo cestovního pasu.

Musíte vést domovní knihu?

Dále máte v případě, že ubytováváte cizince, povinnosti ubytovatele dle zákona č. 326/1999 Sb. o pobytu cizinců na území České republiky. Zde opět nezáleží na tom, že neuzavíráte smlouvu o ubytování; ubytovatelem se rozumí každý, kdo poskytuje ubytování za úhradu, nebo ubytovává více než 5 cizinců. Jako ubytovatel máte zejména povinnost vést tzv. domovní knihu a dále poskytovat potřebnou součinnost státním orgánům, zejména Policii České republiky.

Musíte hlásit pobyt cizinců?

V případě, že se jedná o cizince z Evropské Unie, máte povinnost hlásit cizinecké policii pobyt delší než 30 dnů, v případě, že se bude jednat o cizince mimo Evropskou Unii, máte povinnost ohlásit každého cizince, který u vás bude ubytovaný alespoň jeden den. Ohlásit cizince je možné provést pomocí formuláře na stránkách cizinecké policie.

Přivýdělek skrze Airbnb

Cílem tohoto článku není odradit potenciální hostitele od využívání služeb portálu Airbnb. Stále platí, že jde o velice zajímavou možnost přivýdělku a poznání nových lidí. Jen je nutné si uvědomit, že nabízení služeb v oblasti ubytování podléhá řadě právních předpisů, zejména jde-li o hrazení daní a místních poplatků a také o ubytování cizích státních příslušníků.

Chcete-li se dozvědět o Airbnb více, zde jsou některé další praktické informace.

• Adresa Airbnb na https://cs.airbnb.com/
• Podmínky užití Airbnb najdete na https://cs.airbnb.com/terms
• Užitečné informace pro zájemce o hostitelství nabízí článek Domácí hotel na Airbnb

Právní povinnosti při pronájmu skrze Airbnb, HomeAway, HouseTrip,…

V případě nejasností a zájmu o konzultaci v oblasti právních povinností pronajímatele skrze portál Airbnb, HomeAway, Wimdu, Housetrip či dalších, nás neváhejte kontaktovat.

Historie Airbnb

Airbnb založili Brian Chesky a Joe Gebbia v roce 2008 se sídlem v Kalifornii, USA. Rozpracovali model sdílené ekonomiky (tzv. sharing economy) v oblasti bydlení. Model sdílené ekonomiky je na startup scéně velmi populární a nutno říci, že také úspěšný. Dalším důkazem je společnost Uber, která aplikovala sdílenou ekonomiku na oblast dopravy a kterou se budeme zabývat v některém z dalších článků.

Společnost Airbnb dnes nabízí důvěryhodné tržiště jedinečných míst k ubytování, která lze najít i rezervovat přes internet. Airbnb otevírá lidem cestu k autentickým zážitkům ve 34 000 městech a 190 zemí světa.

Myšlenku amerického startupu “Pozvat svět k sobě domů, a to za peníze.” využilo již více než 60 000 000 hostů.